W poprzedniej części Naszego cyklu wyjaśniliśmy pojęcie wspólnoty mieszkaniowej i ogólnie nakreśliliśmy relacje jakie zachodzą pomiędzy poszczególnymi podmiotami funkcjonującymi w życiu wspólnoty. Przymusowa współzależność jaka łączy wszystkich członków wspólnoty, wiąże się bezpośrednio z potrzebą sprawnego kierowania nie tylko bieżącymi sprawami, podejmowaniem codziennych decyzji ale również zmusza niekiedy do podjęcia bardzo trudnych i strategicznych dla wspólnoty decyzji. W związku z powyższym, wszelkie czynności obejmujące zarządzanie nieruchomością wspólną możemy podzielić na dwa rodzaje:
– czynności z zakresu zwykłego zarządu;
– czynności przekraczające zwykły zarząd.
Ogólnie rzecz biorąc pojęcie zwykłego zarządu funkcjonuje w prawie cywilnym i nie dotyczy wyłącznie nieruchomości. Niemniej jednak jego zakres w rodzimym prawodawstwie nie jest szczegółowo zdefiniowany i w tym wypadku należy go rozpatrywać w odniesieniu do danej sytuacji. W celu lepszego zobrazowania tej sytuacji można posłużyć się przykładem firmy będącej komisem samochodowym. W tym wypadku kupno kolejnego samochodu będzie czynnością zwykłą, mieszczącą się w ramach czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak w przypadku np. firmy z branży budowlanej, zakup samochodu będzie stanowił poważny wydatek, niepowiązany bezpośrednio z prowadzoną działalnością, co powoduje, iż w tej sytuacji trzeba będzie zakwalifikować tę czynność jako przekroczenie zwykłego zarządu. W odniesieniu do zarządu nieruchomością, ustawa o własności lokali bardziej precyzyjnie definiuje i rozgranicza czynność zwykłego zarządu i przekraczającą zarząd zwykły. Konkretyzując nasze rozważania należy przyjąć, iż wszelkie najistotniejsze sprawy, m.in związane z finansami ustawodawca przekazuje do decyzji właścicieli. Są to w szczególności: wynagrodzenie zarządu, plan gospodarczy, wysokość zaliczek czy też zmiana przeznaczenia części wspólnych nieruchomości. Pozostałe decyzje związane z bieżącym funkcjonowaniem wspólnoty, reprezentacją jej na zewnątrz czy też w relacjach z właścicielami zostały przyporządkowane do czynności zwykłego zarządu.

W kolejnej części nieco rozszerzymy wątek zarządzania nieruchomością wspólną. Wprowadzimy pojęcie małej i dużej wspólnoty, a także omówimy temat możliwych sposobów sprawowania zarządu